很多地产项目还停留在喊口号阶段

　　这种方法即使在预算有限的情况下也能提供优质服务。我们无需聘请昂贵的研究人员，而是借助AI来理解和分析客户需求。

　　最关键的是与消费者保持密切互动★★。如果消费者直到到访售楼处才了解你的品牌，就太晚了。我们需要通过各种渠道，特别是线上平台，持续与消费者保持联系★。

　　核心是要理解：我们不只是在售卖房屋，而是在满足不同客户群体的生活需求和期望★★。

　　最后，我想分享一个工作方法。我们现在使用AI技术分析客户调研数据。在北京、杭州、成都三个城市★★★，我们完成了90份问卷调查。通过AI分析这些反馈，我们不仅能更快更准确地理解客户需求★★，还能在会议中及时回应领导的各类问题★★★，既提高了效率★★★，也让工作更加灵活。

　　比如广州的东山和西关区域，有东山少爷、西关小姐的说法★，这反映了当地独特的文化。我们需要了解★★：

　　目前，房地产市场正经历重要转变。从过去追求标准化、低成本★、高周转，转向更注重产品质量和创新。消费者现在更看重产品品质，而不只是价格★★。我们需要在两个方面创新：

　　假设你经营一家唱片公司★，拥有100万客户。以前每个客户可能只喜欢一个歌手，比如周杰伦能卖25万张唱片★★。但如果你能让一个客户同时喜欢多个歌手★★★，市场就能保持增长★★。

　　第三点是关于个性化需求★★★。比如我个人很看重有花园的房子，不是简单的小天台，而是真正适合居住的花园空间。现在的房地产市场和以前很不一样，购房者更注重个人需求的满足★★★。

　　对于房地产行业而言，基本的建筑质量和物质条件是我们的本职工作★★★，无需特别宣传。真正重要的是做好基层服务★，这样才能获得更好的收益和奖金。

　　举个例子：高端住宅的景观设计通常很优雅★★，但不适合过多活动。这是因为目标客户群（如商务人士或单身人士）更偏好安静私密的环境。

　　最关键的是，我们要革新售楼方式。不是简单推销房子，而是让客户体验生活方式。比如，把售楼处打造成茶餐厅，让客户自然地感受环境氛围，激发购买意愿。

　　关键在于准确把握项目定位，讲好项目故事，创造独特价值。不是简单地建房子★，而是打造令人向往的生活方式。

　　首先是建筑风格★，这需要深入汲取当地历史文化精髓。以河源地区为例★★★，我童年在外婆家见过的传统平房就体现了精妙的通风设计★。老城区的房屋采用横向排列★★，中庭引入自然光照，后方连通小巷，这种布局正是早期联排住宅的智慧结晶。

　　比如成都有个很成功的案例。他们就是用这种重视客户体验的方式★★，把一个大家觉得平平的项目★，最后卖出了100亿的好成绩。

　　在产品定价方面★，我们关注两个核心要素★★★：品质和价格★★★。我们要建立完整的产品体系★★★，既注重品质★★，又合理控制成本。关键是要去除不必要的成本，避免无谓的竞争支出。我们要清晰区分★★：哪些投入是为了提升实际功能★★，哪些是为了提升情感价值。其他支出都可以省略★★。

　　关于品质，我要强调：品质不等于成本，而是用户的使用体验。比如iPhone的屏幕，虽然分辨率不如某些国产手机的4K屏幕，但使用体验反而更好★★。因为4K屏幕耗电大★，需要更大的电池，反而影响了整体体验。这说明我们需要从用户角度出发，而不是简单追求参数。

　　一个成功的社区应该是多元化的。我们选择了四种不同类型的客户群体★★，特别关注社交属性。这意味着我们需要两类配套设施：一类面向家庭，适合亲子活动和老人使用★★★；另一类是商务型的，满足事业型客户需求。

　　但现实生活中★，我经常看到一些问题。比如售楼处展示的效果与实际交付的房子差距很大。销售时承诺年轻时尚的环境，交房后却完全不是那么回事。这种营销方式让人感觉很不诚实★。

　　再说说万科的例子。万科一直专注于家庭住宅市场★★★，这使他们在高端豪宅领域难有建树★，因为豪宅客户群的需求和生活方式有着本质区别。

　　提升物业服务★。现在很多小区的服务仅限于基础保洁和保安，应该探索更多增值服务。

　　对这个169平米的户型，我们必须明确其目标客户★★★。如果客户主要追求功能改善，400多万可能超出预算★★★，他们更适合选择140-150平米的户型★★。而这个169平米的产品，其实更适合追求生活品质提升的客户。

　　最后谈谈品牌价值。现在很多开发商的品牌建设停留在口号层面★★，比如高端大气上档次这样空洞的词语。真正的品牌建设需要有具体的产品形象、场景体验和实际内容，要让客户能真实感受到品牌带来的价值。

　　如今的消费者更注重体验感。即使产品不是完美的，只要他们喜欢，就愿意接受。

　　比如我自己2015年后就没有买房★，因为市面上的房型都不太适合。现在的三居室越做越小，别墅设计也不尽如人意。我最后在上海郊区买了一个80平米的洋房，带同样大小的院子★★，这更符合我的需求。

　　第一是基础创新，如采用新材料和新技术★；第二是应用创新，即重新组合现有元素，创造新的价值。

　　其次，AI还能协助制作楼盘销售说明书和品牌故事。比如，我们曾借鉴了一个台湾咖啡广告的创意——广告讲述了一个女孩把咖啡当作倾诉对象的故事。这个创意启发我们做出了很成功的营销方案。

　　关于更好地理解客户需求，我们找到了一个有效方法。我们运用AI技术来分析客户访谈内容。具体步骤是：

　　让我具体讲解如何利用AI工具提升工作效率。首先，我们用AI分析项目图纸和方案——只需输入图纸，AI就能生成详细的方案建议。

　　先说说高端住宅社区。我曾住过一个高档小区★★，那里的住户都很讲究★，无论是着装还是生活品质都有较高要求。这反映出一个关键观点★★★：买房不仅是购置住所，更是选择未来30年的邻里圈子★★★。

　　阿那亚的定位非常清晰：专注为北京客户提供功能价值★★★、情感价值和资产价值★。相比之下，我观察到一些广州的项目存在问题。比如说★★，有些开发商在西关做项目，却不了解东山少爷西关小姐这样的本地文化。他们多是外地人，对广州缺乏深入研究。这种不了解当地特色的开发方式会带来风险。

　　以iPhone为例。很多人抱怨iPhone电池容量不大★★★，但这恰恰说明了一个道理★：某些看似缺点的设计其实是深思熟虑的结果★★。用户购买iPhone不是为了大电池★，所以没必要增加这个成本★。这就是避免无效成本的典型例子。

　　营销必须保持一致性★★。如果广告宣传高端住宅★，销售时却强调实惠，这种矛盾会让客户产生困惑★。要确保营销信息始终如一★★★，才能准确传达产品价值。

　　产品价值可以分为三个方面★★★：功能价值★★★、情感价值和资产价值。就像苹果卖的不只是手机，更是创新；劳力士卖的不是手表，而是身份地位★；耐克卖的不是鞋，而是运动精神。房地产也应该思考：除了居住功能，还能为客户带来什么额外价值？

　　华润强调情感价值★★★，重视艺术设计，让产品更有吸引力。情感价值很特别，它不一定增加成本，但能大幅提升产品价值。

　　同样的道理适用于房地产。现在的客户不只买一套房子，而是可能购买多套不同类型的房产，每套都满足不同的需求和价值。这样即使总体市场在下降，我们依然能找到增长点★★★。

　　我认为现在正是行业转型的良机。就像手机从诺基亚到智能机的跨越，住宅也正在迈入全新时代。尽管未来的房屋形态尚未明朗，但这恰恰是我们创新的契机。

　　我来详细讲解169平方米户型的市场定位。这种户型设计灵活★，精心装修后能营造出200平米大平层的感觉★★。从样板房设计来看★★，我们主要针对两类客户群体★★★：

　　社交空间的规划同样不容忽视。我们不仅要照顾成年人★★，还要重视儿童活动区域的设计。说到儿童空间，有个日本设计师的观点很有意思：不要认为儿童只喜欢可爱的卡通风格。其实，孩子们也懂得欣赏高品质的设计★★★。他用造高档沙发的标准来设计儿童椅子，效果很好。

　　我认为，在房地产销售中★★，最重要的是注意客户的情绪体验。比如，很多售楼处的做法不太合适★★★：当客户来看房时，销售人员上来就问你对这个区域熟不熟★★★，然后开始介绍周边交通★★★。这种方式不太好，因为既然客户来看房★★★，他们大概率已经了解这个地方了。

　　这些数据来自专业问卷和数据分析。了解客户的行为习惯和需求后，我们能更好地设计产品★★★。不能简单地说这是青年之家或这是1.5个核心家庭的住所★★★，因为实际情况远比这复杂。

　　最后，我们要把这些信息转化为实际行动。第一步确定产品定位★，第二步深化产品特点，第三步制定具体实施方案。整个过程需要完善的管理体系，确保各环节准确执行。

　　我建议这样做：先请客户到休息区喝茶、玩玩台球★，营造轻松愉快的氛围。接着介绍项目的商场★★、艺术展等配套设施，最后再展示样板房★★。这样循序渐进的方式，能让客户感受更好★★★。

　　最后谈谈户型营销★★★。如果推广88平米的房子时只强调面积，客户就会将其定位为普通住宅，主要关注价格★★。但如果改变营销方式★★，强调生活品质，比如在88平米里营造150平米的生活体验，客户的关注点就会从单纯的价格转向居住体验、朝向★★★、环境等更高层次的需求。

　　我想分享一个关于设计与客户需求之间的问题。现今的设计师往往在揣测客户需求，但最终仍按自己的想法来设计。那么，该如何解决这个问题呢？

　　关于高端生活方式★，我们能从历史中获得启发。比如，昔日欧洲贵族女性为何穿着沉重的衣服★★★？因为这种装扮让她们无法做家务，恰恰彰显了她们优越的家境和拥有佣人服务的地位。这个例子告诉我们，产品设计要彰显独特的生活品质。

　　来看看房地产营销的问题。大多数开发商只会讲两种简单故事：要么告诉普通购房者我们的房子很实惠，要么向富人承诺我们用最好的材料★，提供最好的一切。这种简单的营销方式已经不够用了。

　　当前房地产设计普遍存在重表象轻实质的问题。我们应该把重心放在用户实际需求上，而非一味追求表面效果。设计理念要立足于客户的日常生活需求。

　　在经济下行时期★，品牌效应愈发重要★★★。举个例子★，普通回力小白鞋售价10元，但加入品牌设计后可卖到150元★★。每个项目都需要找到自己独特的品牌价值。

　　在做房地产项目时，我们要深入了解每块土地的特点和价值。我发现一个普遍问题：很多项目没有说清楚为什么选择这个位置，这里有什么特别之处。

　　最重要的是，我们要避免一个常见错误★★★：脱离客户需求★。许多设计师和研究人员常把自己的喜好误认为是客户需求。作为985、211毕业的建筑师，你的个人品味可能并不代表大多数客户的需求。我们要深入了解客户的真实需求，而不是臆测他们需要什么。

　　说到本地文化★★，我要分享一个有趣的故事。广州西关有东山少爷和西关小姐的说法。东山少爷代表外来富人，类似现在的王思聪；西关小姐则代表本地富家女★★。这告诉我们★★★，做项目时必须深入理解当地文化★。在西关做项目，不能简单地开设星巴克就算完事★★，因为对当地人而言，这算不上什么特别之处。

　　总的来说★，做房地产项目要实事求是，不能光讲故事★★，要有具体的内容和细节支撑。要让客户清楚知道他们买的不只是一套房子，更是一种生活方式。

　　作为购房者，我最关心的是：你说的这些未来规划，我等得到吗？所以开发商要说明：

　　让我们来看看市场的第一个趋势：消费者角色已从被动接受产品转变为主动参与创造★★★。值得注意的是，那个高投资高回报的黄金时代已经结束，这主要影响了30-50岁的人群★★。

　　在具体实施中★★，比如会所的设置，我们考虑两个层次：一个是位于社区与城市之间的接待型会所，另一个是园区中心的居民专属会所★。这样的设计能同时满足不同客户群体的需求。

　　房地产营销方式正在经历转变。过去我们追求合适——在合适的地点，为合适的客户提供合适价格的产品，这就像相亲模式★★★。而现在我们转向自由恋爱模式，更注重个人感受和喜好★★★，让客户找到真正心仪的产品。

　　重视细节设计。以样板房为例，虽然现在流行无主灯设计★★，但实际上还是需要主灯，这说明我们要平衡设计理念和实用性。

　　我们需要思考如何讲好项目故事★。营销不只是讲故事，更要有具体的活动和体验作支撑★。比如我们可以：

　　现在的房地产产品应该具备四个基本特征：安全★★、舒适★、环保和智能化。这些不是营销噱头，而是基本要求。关键是要明确这些特征具体指什么★★★，比如安全标准是什么，舒适度如何体现，环保和智能化要达到什么水平。

　　建筑密度的规划需要因地制宜。譬如广东地区，高密度建筑并非最佳选择★★。我们应该根据当地气候特点和居民生活习惯来规划建筑布局和示范区★★★。

　　关于产品定位，我用一个具体例子来说明★★★。我们有个169平方米的户型★★★，配备两个卫生间，售价400多万★★。通过分析，我们将改善型购房客户分为三类：

　　从个人需求到多元化发展，这是重要趋势★★。虽然整体市场在下降★★，但这并不意味着所有人都要转行★。比如施工人员可能需要调整★，但其他岗位仍有发展机会★★★。让我用一个例子来说明★★★：

　　谈谈房地产项目的创新。我们在佛山的项目融入了当地功夫文化和美食特色★★★，还加入了年轻人喜爱的潮流元素，如本地潮牌40★★。这样的设计让整个项目更贴近顺德的本土生活方式。

　　现在很多项目听起来很好，但缺少实际内容和细节支撑，这样是不够的。我们需要把产品和服务真正结合起来，做出有实际价值的项目。

　　当前的消费理念是追求优质而非数量。单纯刺激消费已经失效★★，因为人们已拥有很多东西★。中国制造的问题在于过分重视价格和功能★，而在品质和文化内涵上还有不足★。现在，特别是对高端消费者而言，优质服务变得越来越重要★★★。这标志着我们已进入全新的消费时代。

　　广东建筑特别注重私密性这一特色。然而，像有些开发商，对传统民居特色的理解不够深入。反观销售较好的项目，则较好地传承了传统建筑元素。

　　当前的房地产市场已发生根本性变化★，旧有的营销方式不再适用。关键是要创造新需求，打造差异化产品★★。以秦皇岛的安纳亚项目为例，尽管地理位置偏远，餐饮一般，但它成功营造了独特的生活方式，吸引人们前来打卡拍照★★。这就是很好的创新案例。

　　消费观念也在改变，从重视物质数量转向追求品质和文化★。这个趋势在日本等发达国家已经显现。2012年之前是追求数量的时代★★★，2016年这个时代结束，2017年一线城市房价到达顶峰。那时人们追求大户型★★★、多车位，现在则更注重品质。

　　再来谈谈项目定位的重要性。以安纳亚项目为例★，它的发展轨迹与丽江古城相似★★：

　　提供个性化定制服务★★★。比如在家居装修方面，窗帘和灯具的选择对房子品质影响很大。只要多花一点成本，就能让客户获得更好的居住体验★★★。

　　有些开发商说他们这么安排是因为一楼要给政府用★★，所以把沙盘放在二楼。但问题是★★★，你得考虑客户的感受。一开始就显得很官方，会让人不舒服。为什么不能一进来就让客户觉得这地方很有意思，想交朋友呢？

　　最后，我们要认识到房地产行业正在转型。过去靠市场快速增长实现发展的模式已不适用★。企业需要更清晰的产品定位和更长远的发展愿景★★，真正从客户需求出发，提供有价值的产品。

　　购房需求是动态变化的。如果销售不理想，可能是因为我们没有很好地管理客户预期。我们需要★★：

　　我目前正在与深圳某集团合作一个项目★。他们制作了一份300多页的详细设计文档，主要涉及交通设计方面。我们投入了三个月时间研究解决方案。

　　在了解客户需求方面，我们利用智能工具收集和分析客户反馈。比如★★★，我们分析了武汉某项目的客户反馈，发现了许多具体问题★★★：物业费定价、装修标准、便利设施等。这些真实反馈对改进产品很有帮助★。

　　要注意细节★★。比如谈南沙项目时，要强调它是国家级重点项目，而不是普通的区域项目。像香港科技大学在南沙的分校，我们要说清楚这是怎样的教育资源，是独立运营还是共享资源。

　　让我以阿那亚项目为例★★★。即使在广州做项目，他们的目标客户群是北京人。为什么选择广州？因为很多北京人冬天想去温暖的地方，三亚虽好但太贵★★★。他们发现客户去三亚主要是为了好气候，而不是看海。如果能找到一个气候宜人、配套设施完善★★★、交通便利，而且价格相对实惠的地方★★，对北京客户来说就很有吸引力★★★。

　　现在买房不仅是买个住处，更重要的是满足心理需求。就像有些人买名牌服装不只因为质量好★★，更因为它能带来一种生活态度和品质感。房地产行业也需要思考如何在这方面为客户创造价值。

　　这个30-50岁的消费群体在2024年虽然会有一定的购房需求，但数据显示整体趋势在下降。这个行业的发展空间已经受限★，建议大家提前做好转型准备。

　　分享一个项目经验★★★。我们用社会学研究方法分析房地产项目时★★★，发现了一些有趣见解。比如对于88平米的房子，不能只看基础功能。我最初看到这个项目时，第一反应是想把餐厅改成卧室出租★★★，因为这样投资回报更高★★★。但深入研究后★，发现应该从居住舒适度的角度考虑★★。

　　首先★，新的住宅设计规范能够解决诸多现存问题，如功能布局不合理和使用率低等★。虽然初期的外观可能不够美观★★★，但这正是我们设计师大显身手的机会，让建筑既实用又美观★★★。

　　对于南沙和广州的项目★★，我们需要思考★：什么是当地人心目中的高品质生活？什么样的生活方式能让人感受到尊重★★★？这些理念应该融入我们的产品中。比如把售楼处设计成茶馆，既节约成本又实用★★★，售房后还能继续经营★。

　　房地产开发需要考虑不同人群的居住习惯和需求★。不同年龄、不同经济能力的人都应该能买到适合自己的房子★★★。即使预算只有100万的购房者，也应该能买到品质不错的房子，不该认为只有花1000万才能住得好。

　　预算390平米的客户看到这个项目会有什么感受？就像本想买一个舒适的三居室，却得到了一个豪宅体验。这相当于打算购买普通车★★★，却买到了豪华品牌。从客户体验来说，我们应该更注重情感价值★★，而不是单纯强调功能配置，如多一个卫生间这样的细节。我们可以通过问卷调查了解不同类型的客户需求。

　　要做好产品★，我们需要两个体系：技术体系和管理体系。技术体系关注实用价值，管理体系确保各部门协同合作。通过这两个体系的结合，我们才能为客户提供更好的产品★★。

　　现在的消费时代有了新特点。人们更关注个人自由和生活品质，不再过分关注政治。李强总理在11月18日视察上海时也提到，我们要从关注有没有转向关注好不好，重视产品的功能、质量和用户体验。

　　在技术创新层面，绿色建筑和海绵城市是值得发展的方向。我在上海的项目就很好地展示了这点：通过先进的保温设计，月均电费仅需百余元★。我们还引入了新风系统和隔音设计，这些创新都切实提升了居住体验。

　　对于现在的年轻人，我们不应该强迫他们按传统方式买房。房地产市场正在转型★，开发商开始重视改善性住房★，但市场前景仍不明朗。

　　举个例子，我们可以讲讲荔枝的故事。传说何仙姑飞升时，她的彩带挂在荔枝树上★★。现在这些老荔枝树每棵都价值十几万。这就是一个很吸引人的故事。

　　重点是要认识到，小区不仅是居住空间，更需要完善的公共活动场所和配套服务。

　　让我分享一下关于情感价值的理解。我为越秀公司准备PPT时特别用心★★★，这本身就体现了对客户的重视——这就是情感价值的很好例子。

　　现在的购房心态也发生了变化★★。以前人们抢房子多出于焦虑，担心错过机会或落后于他人★。现在大家更加理性，不会盲目跟风★，而是看房子是否真正适合自己★★。

　　房地产行业正从单纯的开发建设，转向更注重产品创新和用户体验。现在的重点是★★★：